不動産投資をやっていると、毎年1回あるマンション総会のご案内が来た時、ぶっちゃけ「参加するのも面倒くさい!」って思いませんか?

私自身、マンション総会に参加するのは「面倒くさすぎて論外」って思っておりましたし、委任状すら書くのがだるかったです。

 

というのも、サラリーマンの副業として始めたワンルーム投資の場合、管理会社(売主)が業務をやってくれるのが売りなわけですから、マンション総会に時間を使うのが勿体ないって思うのが大半じゃ無いでしょうか?

しかし、結論から言えば、少なくとも1回はワンルーム投資であってもマンション総会には行くべきだなって思っております。

物件を購入して4年目にして初めてマンション総会に参加して見ましたが、稟議書だけでは学べない事やリスクが分かったんです。

今回はワンルーム投資をしている人で、マンション総会に出るべきか迷っている人を中心に、私がワンルームマンション総会に出て学んだ4つの事を中心に解説させて頂きます。

大月

マンション修繕費の現状を詳しく知りたい場合は、マンション総会に参加すれば大体のことが聴けます。

1度でもマンション総会に参加すれば、他の投資物件でのレントロール調査でも使えるのでオススメです。

ワンルームマンションの総会の時間くらいかかる?

将来の蓄えの為にサラリーマン大家として投資している人からして見れば、マンション総会の時間ほど無駄な物はありませんよね?

一般的な家族向けマンション総会の場合は、議題が多くすごく時間が掛かるイメージがありますが、ワンルーム投資のマンション総会は意外とあっさり。

たった50分で終わりました。

私が所有しているマンションの総世帯数は30だったのもありますが、1時間も掛からないですね。

たった1時間程度なので、仕事の都合が合えば参加して見ても良いんじゃ無いでしょうか?

しかし、修繕計画や収支説明をしているのに、たったの50分で終わってしまうのか?

それには次で分かった4つの中に理由があります。

 

ワンルームマンション総会に初めて参加して分かった4つの事

ワンルームマンションの総会の参加率は所有者の1割程度しかいない。(時間が掛からない)

ワンルーム投資の総会に参加して、まず最初に驚いたのは・・・・

参加者が少なすぎる。

30人いるはずの所有者のうち、私含めて参加していたのはたったの3人でした。

つまり所有者のうちの1割しかワンルーム投資の総会に来ていないことになります。

 

実際私がマンションに住んでいた経験から見て、これは少なすぎると感じ、参加率を調査して見ると、東急コミュニティーでは約77%の人が参加と回答

管理組合活動への参加状況で最も高かったのは、「管理組合の総会(定期総会、臨時総会)」で、77.6%(「よく参加している」51.5%、「時々参加している」26.1%)と、4人に3人は管理組合の総会に参加していることがわかった(図2)。次に高かったのは「防災訓練(火災、震災など)」で、43.1%(「よく参加している」21.8%、「時々参加している」21.3%)。これは前回の38.0%より5%以上、上昇している。

※(株)東急コミュニティー 「マンション管理と住まいのアンケート調査」

出典:不動産ジャパン

また2016年のリクルートによる調査では、大規模のマンションになればなるほど、参加率が減少し、高層階の人ほど参加率が低くなるという統計も出ております。

管理組合の総会参加率は46%、総戸数300戸以上や総階数30階以上の物件に居住する人では3割を下回る

2つの調査結果から見ての、ワンルーム投資総会の参加率が明らかに少なすぎる。
自分が住むマンションと、投資向けの違いとも言えるでしょうが、それにしても参加率が低すぎますね・・・・
参加人数が少ないですから、質問や反対意見も出ずに議題書の読み合わせ程度しか行われない=時間が掛からないのが現実でした。
やっぱり自分が住まないマンションだと面倒なようです。

既に議決権が委任されているため、変更等は一切出来ない。(管理会社の変更も出来ない現実)

 

私が所有しているマンション総会では、不参加の際に委任状に全てに賛成する旨が記載されております。

故に30人-3人の27人が賛成票として入っているわけです(笑)

仮にマンション総会で反対意見を出す際には、区分所有法では最低でも過半数を達成しなければ話しあいの土台にすら乗りません。

区分所有法では、「集会での議案の議決は、原則として区分所有者数の過半数および議決権の過半数の賛成で可決する」という旨を定めている(区分所有法第39条第1項)。

マンション管理会社が高すぎて困る!って思った場合は、3/4の議決権が必要なわけです。(特別決議)

実際、管理会社の月々の費用が高いな・・・チャンスがあれば管理会社を変えたいって思っていましたが、これは無理。

ワンルームを購入する際に営業マンから、「マンション管理会社の費用が高いので、将来的に変えた方が良いです」って言われましたが、ワンルーム投資の総会の参加率の現状を見ると管理会社を変更することが不可能と思って購入した方が良いです。

これも良い勉強。

 

稟議書ではわかりにくい、マンション総会でお金の流れが具体的に分かるようになる。

稟議書で見る収支の流れって、予算・実績と分かれており、予算よりも実際に多く使われていた際の理由は残念ながら分かりません。

細かい理由を知る=ちゃんと管理をしているかの確認をするためには、やっぱり総会に出るべきです。

大月

私の場合、大規模修繕以外にエントランス部分の自動ドア補修費という金額で30万円以上減っていましたので、質問したところ、台風による影響で故障してしまったようです。

その際の火災保険の保険金額など細かい数字も確認できましたので、安心しました。

こんなことが分かるんですよ。

稟議書だけの収支報告書を見ているだけでは分かりません。

また、自動販売機による収支も落ちていたので、他の入居者さん経由で質問した結果、大規模修繕の通行止めが原因だそう。

 

1つ1つ、非常に細かい部分ですが、持ち出しで所有者全員が30万~50万の修繕費払いにならない為にも、管理会社が予算と実績がずれた分の経緯を把握しているかの確認する為に参加した方が良いと言えます。

ちゃんと論理づけて答えてくれたので、ひとまず安心です。

 

今後の修繕計画を管理会社から直接聞くことが出来る。←(メッチャ重要)

私がワンルーム投資の総会に参加して良かった!って思った理由はここ。

ワンルーム投資の修繕計画で掛かる一般的な費用の目安が分かった事です。

恥ずかしながらワンルーム投資の修繕計画に関する一般的費用を把握せずに、家賃収入の方のレントロールを見て契約してしまった経緯があります。

大規模修繕が終われば、特にないのかな・・・って思ったのが大間違い。

1回目の大規模修繕が終わったからといって、安心できずまだまだお金が掛かるんですよ。

私が見落としていたワンルームの修繕内容
・水圧機の交換(200万弱)
・インターフォンの交換(400万)
・配管交換(1,000万)
・大規模修繕2回目(1,800万)

現在の修繕費をみても到底足りない。

こういう不動産投資を始めるだけでは分からなかった修繕計画を生の声で聴けるというのは非常に勉強になりました。

しかし同時に不安も・・・

今後の不安:マンション修繕計画が遅れている。修繕費の持ち出しがあるかも知れない

マンション修繕費の事について聞いた際に、修繕計画が3年ぐらい遅れているという話を教えて頂きました。

「お金が本当に無くてね・・・」

「また修繕費を上げないと足りない・・・」

管理をしてくれている女性がそう呟いていたわけです。

 

現状の収支を見る限り、ここ2年間ではマイナス。

また今年含め2年間もマイナスになる予定で、計4年間は修繕費を貯めることが出来ない収支になっておりました。

これは当初の修繕費が異常に安かったという事もありますが、このまま10年以上保有していると、修繕費の持ち出しが発生する可能性が出てきましたので、金額によっては売却する事も視野に入れて置かなければなりません。

 

こういう事って購入する前だと中々分からないです。

良い勉強になっております。

 

まとめ:マンション総会に参加して良かった!本や書類だけでは分からない事が聞けるので、1度はマンション総会に行くべきです。

 

マンション総会に参加して見て、参加率の低さから、管理者さんから「来てくれて有難う!」ってめちゃくちゃ感謝されました。

私自身、実際に管理してくれている人のリアルな現場感を聴けて非常に有意義な時間を過ごせたと思っております。

 

もし、あなたが赤字のワンルーム投資を行って、マンション総会にいくかどうか迷っている場合。

是非1度行ってみてください。

次にマンション案件を検討する際に、深掘りしてリスク計算が出来るだけではなく、赤字のワンルーム案件を売る算段に非常に役に立ちます。

リスクに関わる話は不動産屋ではあえて教えませんから、失敗を大きくしない為にも1度は参加することをオススメです。

今回は以上です。

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