2015年前後のサラリーマン大家に憧れて、ワンルーム物件を購入した結果、失敗したって悩んでいませんか?

私は、失敗したな・・・って感じた直後に【自分の買ったワンルーム投資物件にに住めば良い】と本気で思っていた時期がありました。

ワンルーム投資に失敗して、自分で住めば不動産会社の管理費0+住宅ローンが使えて安くなるって思っていたからです。

しかし結論から言うと、【ワンルームマンション投資だけは自分で住む】だけは愚行なので即その考えを辞めましょう。

なぜなら、ワンルームという商材上、自分で住むのにあまりにも条件が不利だからです。

今回はワンルームマンション投資物件に住もうとして調査した体験談から、NG理由5選について解説します。

大月
結局投資用で購入した物件に住もうとする時点で大きな間違いだったんですよね・・・
とは言え、出口戦略や減価償却の考え方が分かったので貴重な体験だったのは間違いありません。

理由1:自分が住んでもワンルームマンションでは住宅ローンが使えない

私が過去に失敗した中古ワンルームに自分で住もうとした際に失敗した理由は、【住宅ローンが使えない】って事です・・・・

なぜなら住宅ローンには融資する物件の床面積の最低面積があるから。

【自分が住む】=住宅ローンが安易に使えると思うのは危険です。

 

具体的に都市銀行ではマンション(共同住宅)の場合は最低50㎡必要ですが、フラット35を使うと30㎡までとかなり、緩和されております。

一戸建て住宅、連続建て住宅並びに重ね建て住宅の場合は70m2以上、共同住宅の場合は30m2以上が要件となります。(上限はありません。)

30㎡までに還元され、多くの築年数が建っている物件が対象になりましたが、残念ながら多くの新築ワンルーム投資であれば20㎡弱の(通路+6帖)の物件のため、床面積の条件が満たせず住宅ローンが使えません。

ハッキリ言って住宅ローンが使えないのに、失敗したワンルームに住むというのはかなり滑稽な話で、銀行に一瞬でも相談した私が馬鹿でした(笑)

金利が高い不動産投資ローンを支払いながら、家賃収入を捨てて自分で住むほど勿体ないことはありません。

余談:仮に30㎡以上のワンルーム投資に自分が住んでも住宅ローン控除が使えない

多くのワンルーム物件は住宅ローンの条件である30㎡を越える事はありません。

しかし、最近では人口減少に伴い借り手が減ってきていることから、わざわざ狭い物件ではなく、今後は広い物件に住もうとする人を取り込もうとするトレンドが起きております。

ワンルームマンションでも床面積30㎡を越える物件も出てきているのです。

私が以前勤めていた不動産会社では30㎡を越えるワンルーム物件を作っていたことがあります。

 

30㎡を越えるワンルーム投資物件に自分で住もうとする場合、理論上住宅ローンを借りる事は可能です。

が、

住宅ローンを組むことで優遇される、住宅ローンの残債1%の所得税(足りない分は住民税)が控除される住宅ローン控除は残念ながら使う事が出来ません。

自ら居住すること
床面積が50m2以上であること
中古住宅の場合、耐震性能を有していること
借入期間や年収についても要件あり

残念ながら50㎡以下のワンルームマンションでは、住宅ローン控除を使う事が出来ません。

 

理由2:減価償却の経費は自己用不動産には使えない

経費は原則「事業用の出費に対して認められる」を指します。

建物は年数が経つ度に、価値が下落(減価償却分)を事業用不動産の場合は経費に入れる事が可能ですが、自己用不動産の場合、事業用ではありませんので減価償却を経費使うことは出来ません。

購入価格1,500万(土地500万・建物1,000万)の築10年の物件の減価償却(定額法)
※マンション躯体はここでは省略します。
中古ワンルーム(鉄筋コンクリート)の耐久年数47年47年-(10✕0.8)=39年(耐久年数)建物1,000万✕0.027(残り耐久数係数)=27万(原価償却額)

仮に家賃9万で貸した場合、年間108万の収入から減価償却の27万を引くことが出来ます。

減価償却が使える分、減税措置にも使えるのがメリット。

個人用住宅に変更し、27万の減価償却分を給料所得に対する経費などに使う事はNGです。

 

理由3:入居者がいないワンルームマンションは売却価格が下がる

 

当たり前ですが、投資用ワンルームに自分が住んでしまうと、入居者がいない状態になります。

何かの事情でワンルームを売却する際、入居者のいないワンルームと入居者のいるワンルームどっちが高く売れるでしょうか?

投資家の立場でして見れば、当然入居者がいる(すぐ収入になる)ワンルームに決まっております。

過去に入居者がいない時といる時の売却価格を調査した際に、最低でも入居時に必要な(仲介手数料・入居者を探す期間3ヶ月分の家賃+敷金礼金)分の約50万円以上は売り値が安くなります。

赤字で既に困っているワンルーム投資のオーナーさんが1円でも高く売るためには、入居者がいる状態で、購入者から印象良い状態で売却したい物です。

大月
50万円というのは最低価格で、入居者がいないことによる印象の悪さが原因で、指値を入れられたり、単純に入居者がいない=訳あり物件と思われてしまいます。

理由4:入居者がいた場合、追い出しは原則NG。出来たとしても引っ越し代等を負担

投資目的で購入している前提ではあり得ないと思いますが、入居者がいるにも関わらず追い出しをして、自分で住む場合は、入居者に対して一定の金額を支払わなければなりません。

具体的には引っ越し費用、契約途中であればそれに対する違約金(設定されていた場合)を負担する必要があり、仮に法を使って追い出そうとしても、日本の借地借家法は、貸主よりも借主の方が強いので負けます。

ワンルームの引っ越し代や、次の物件を見つけてあげる手配など多岐に割って負担する必要がありますから、この方法だけはオススメできません。

大月

借地借家法で入居者に出て行って貰う為には、契約更新前の半年以内に書面による通達+それ相応の理由が無ければなりません。

書面通達を忘れていた場合は、自動更新となりますので注意。

 

理由5:家賃収入が無くなり、住宅ローンを使ったマンションの方が月々の支払いが安くなる

ワンルーム投資は借入額が1,000万~2500万程度と借入額が少なくても金利が安くて1.9%台。しかも25年程度になります。

一方の住宅ローンは0.4%台の金利で35年も借入れすること出来るのです。

3,000万の新築マンションを(年0.4%・35年)で借入れした場合の月々の支払いは、76,557円ですが、1,000万円も安いワンルームなのに(年1.9%・25年)で借入れした場合、月83,800円と約6,000円も高くなるのです。

月6,000円も高いワンルームなのに新築マンションよりも狭く、設備も悪い・・・・

コレだったら素直に住宅ローンを使ってマンションを購入した方が良いですよね?

更に住宅ローン控除が使える等の事を考えると、ワンルームで赤字だからとは言え自分で住もうとするのは非常に勿体ない話なのです。

まとめ:ワンルーム投資で自分で住むのはデメリット。持ち出し分を別で稼ぐ方向を考えるべき。

私もワンルーム投資を失敗して赤字になった際、自分で住むことでダメージを軽減できると思い調査した結果、大間違いでした。

その後、私が取った行動は、ワンルーム投資以外の収入減を作った事です。

月々の赤字が1万円ならば、会社以外の給料で1万円の収入源を作る事で、ワンルーム投資によるダメージを0にすることが出来ます。

不動産投資でワンルーム投資の失敗の挽回はめちゃくちゃ難しい。

知り合いの年収2,000万の人でも、ワンルーム投資を複数やってしまったせいで、融資枠が減ってしまい身動きが取れない状況です。

ましてや、年収300万~500万円台の人であれば、損して売却・繰上げ返済、管理会社変更による家賃UPなど・・・

月1万円の赤字でも大変。

一方でアフィリエイトやせどり、転売、スキルシェア・アドセンスなど、どれか1つ1万円を稼げるようになれば、赤字を解消することが出来きるだけでなく、稼ぎが大きくなれば繰上げ返済という手段が取れます。

実際私が不動産投資の赤字1万円を解消するために始めたアフィリエイトは、今では月50万~70万(放置)を仕組みで稼げるようになりました。

資金が無い20代・30代がワンルーム投資で失敗してしまった場合、残りの融資枠で利益がでる物件を購入ができるかを確認後、難しいようでしたらスモールビジネスとして初めて見るのが良いでしょう。

実際、半年ぐらい頑張ればアフィリエイトやせどりで月10万は稼げるようになります。

オススメですよ。

今回は以上です。

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