「ワンルーム投資を保険代りに始めたい!」

「ワンルーム自体が豊島区・新宿区の㎡規制で価値が上がっているから、ワンルーム激アツ。」

「ワンルームの需要が伸びているから、安定経営でしょ!」

どれも正解なんですが、その前に見て貰いたいのが、”ワンルームの平均入居期間”を見て欲しいと思います。

なぜなら、退去してしまうと、その分の原状回復費用&仲介手数料が掛かってしまうからです。

初めて不動産投資をやってみたときには想像も付かなかった事です。

とはいえ、あなたの年収が1,000万円近くで、プラス収支で中古ワンルーム投資が出来たとしても、入退去の多さによる費用が加算で赤字になってしまったら元も高もありません。

そこで今回はワンルームの平均入居期間を私・賃貸住宅市場調査の2つの視点から”平均入居期間”について解説させて頂きます。

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ワンルーム営業マンから平均入居期間を聞いたら3年ぐらいだと聞いていた。

ワンルームの営業マンから、他の所有者を含むワンルームの平均入居期間を聞いたところ。

担当ワンルーム投資営業マン
他の運営者様の平均入居期間は大体3年ぐらいで更新料とかも貰っている人も多いです。
ただ退去された後は入居までに10万~20万ぐらいは掛かるので手元にお金は残しておいてくださいね。
「3年か~~、しかも更新料が貰えるならそのお金を補修費に充てれば良いんじゃね!」
今思えば勉強不足も甚だしいですが、当時の私はめちゃくちゃ安心して契約しました。

大月

購入した売主会社がそのまま管理会社になるのですが、礼金を取って客付けしてくれるのでめちゃくちゃ助かっています。

もし、管理会社がずさんだったら・・・
入退去だけで家賃の2ヶ月分+空室の1ヶ月=20万程度は失うかもです。

入退去以外の、ワンルームの管理費修繕積立金についてはこちらをどうぞ。

第20回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』によると、社会人の平均入居期間は2年~4年が70%越え

 

ワンルーム投資の営業マンが3年程度って言ったのも非常に納得できる理由で、賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』を見てみると・・・

学生は四大であれば卒業と同時に出て行くのは分かりますが、学生を除く社会人独身の場合、2年~4年が70%を越えており、2年未満は僅か4.3%しかありません。

過去の事例を見ていくと、平均入居期間1年~2年のパーセンテージが落ちてきており、2年~4年以上入居者してくれる人が増えてきているのです。

社会人独身者の平均入居期間が延びてきている要因
    • 人件費UPによる引っ越し代のコストUP
    • 都心エリアと地方エリアの差がますます広がった
    • 住宅購入が都心部の高騰について行けず、購入する人が少なくなっている

まだまだあるでしょうが、どちらにしてもワンルーム投資において完全にプラス要因と考えても良いでしょう。

ただ・・・これだけ見て平均入居期間が2年以上ある!安心と思ってはいけません。

実際、私の場合は平均入居期間が2年もあった試しがありません。

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(現実)あきのワンルーム投資の平均入居期間は1年半程度:更新はまず無い

賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』では平均入居期間が2年以上・3年程度と言われておりますが、必ずそうなるとは限りません。

実際私はワンルーム投資4年になりますが、既に4回も入退去されております(笑)

大月のワンルーム投資後の入退去
  • 1回目の退去は僅か2ヶ月:法人の社宅扱い(1年未満)
  • 2回目の退去は1年程度社会人
  • 3回目の退去は1年11ヶ月:惜しくも更新前に出て行かれた。社会人
  • 現在:半年程度。

4回も入退去を繰り返してきましたが、最初の退去は投資2ヶ月目で非常に焦った&平均入居期間は3年間って言った営業マンに対して怒りしか湧かなかったです。

そっから10万ぐらい失ってしまいました。

もし私が現金を持っていなかったら即キャッシュアウトで消費者金融案件でしたよ。

という感じで、入居者がどんどん入れ替わっています。

 

3人目の入居者様で、ついに更新料が貰える!って思ったのもつかの間。

更新月前日に退去のお知らせが来てしまい、更新料を受け取るのはまだ先のようです。

入居者が法人だからといって安心しない方がいい

 

実際に私がワンルーム投資で大きな失敗だったなって思った1つの要因だったんですけど、入居者が法人=安心だと思っていましたが、実際はそんな事はありません。

結局法人が借入れしていても、借りる人間が辞める・人事異動をすれば、結局退去される運命なのです。

一般個人の人と何ら大差はありません。(家賃滞納リスクが減るくらい)

 

私は法人だからしばらくの入居はあるだろう!と安直に思ってしまいましたが、実際そんな事はありません。

くれぐれも入居者の属性だけを見て、契約するような馬鹿な真似はしないようにしてください。

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まとめ:ワンルーム投資は入退去が激しい物件です。購入前に原状回復の方法・具体例をしっかり聞いておくべき。

ワンルーム投資は入退去こそ激しい物件の為、客付けをする際の管理会社の対応や費用を絶対に確認してしてください。

客付けが出来ても、仲介手数料+AD(広告費)で家賃の3ヶ月分掛かるって言われたら、あっという間に収益がぶっ飛んでしまい、投資用ローンだけ負担せざる得ないって事になりかねません。

敷金はあることは勿論のこと。

礼金を取ってくれる会社・また客付けしてくれる賃貸会社への特別な配慮があるのか?なども検討してからワンルーム投資を行うかの検討をすべきでしょう。

客付けもかなり早いので、よっぽど古い・立地が悪いなどの悪条件さえ無ければ、長期の空室はあり得ません。

ワンルームを行う際、合せてコチラの記事もご覧ください。

今回は以上です。

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