ワンルーム投資をこれから始めようかな?って思って居る人は修繕費で掛かる費用を計算していますか?

ワンルーム投資の専有部分面積が少ないから、「リフォーム代は安くてお得ですよ!」って嫌になるほど営業トークで聞いているかも知れませんが、共有部分の修繕費にかかる費用を考えたことはあるでしょうか?

結論から言うと、家族層向けのほどではありませんが予想以上に高いですよ。

修繕積立金が1,500円~2,000円程度なので、そんなに修繕費が掛からないと思うかも知れませんが、それは大間違い。

今回は、マンション総会で確認した管理会社にヒアリング&ワンルーム投資実践中を担保に、修繕費はいくら掛かるのか不安って思っている人の疑問に答えていきたいと思います。

マンション総会に初めて体験した記事はコチラをご覧ください。

注意

今回の中古ワンルーム投資修繕費は、私が所有している30世帯の築18年ケースをモデルに解説しております。

マンション規模・工事のしやすさによって金額が異なりますので、ワンルーム投資をする上での参考例としてご覧ください。

30世帯ワンルーム投資の修繕費はいくら掛かる?35年修繕計画の5つの補修工事とは

ワンルーム投資で専有部分面積が少ない=補修箇所が少ないと言え、外観・設備の修繕計画は居住用マンションと変わりありません。

最初の15年間は大きな修繕はありませんが、築15年後から怒濤の修繕が待っていますよ。

 

築15年程度:大規模修繕1回目:1,800万~2,000万円

築15年程度~20年が経過した際に行うのが、第1回目の大規模修繕ですね。

この際に外壁・バルコニーの塗装・屋上の防水機能補修を行ったのですが、30世帯ワンルームでの金額が1,856万円掛かりました。

エビデンスについて
※見積書は他の所有者に迷惑が掛かるので公開しません。スミマセン(-_-)

相見積もりを行った際に、2,000万円以上の業者さんもありましたので、2,000万近く掛かると思った方が良いのかも知れません。

大月
管理人に大規模修繕のことを聞いたところ、お金が無かったので3年延期して大規模修繕が行えたようです。
消費税増税する前に行ってくれて良かった・・・っていうのが正直な感想
これだけでもかなりキツいのに・・まだまだあります。

築10年~15年:増圧給水ポンプの交換:180万~200万円(税抜き)

戸建てと比べてマンションは階数が高い為、上層階に水を送るためには強い圧力が必要になり、増圧給水ポンプで圧力を掛けて上層階に水を供給する仕組みです。

よってこの設備が無いと、上層階に水を送ることが出来ず即クレームが来てしまいます。

この設備は一般的に10年で交換時期・長くても15年には交換しましょう!ってメーカー側から言われていたそうなのですが、私が所有しているワンルームでは18年と、予定よりも8年長く持ってくれました。

実際見積もりを見ると、撤去費用・運転調整費などの人件費に関わる部分は10万弱で済みますが、本体代が何より高い。

メーカー希望価格では360万を、半分以下の価格(170万)に値引いて貰って、税抜き180万に収まった感じ。

 

増圧給水ポンプの交換自体は1日で済むので、入居者さんが仕事でいない9時~17時の間にできるのでクレームが来ずに安心です。

大月

もし増圧給水ポンプの交換をせずに、故障してしまった場合、必ずクレームが来ます。

その際の対応は、入居者さんにホテル代を支払うのが一般的なようで、1泊1万のホテル代だった場合、1日30世帯で30万も積立金を失う羽目になります。

考えられないですよね。

 

築15年~20年:全世帯のインターフォンの交換(部品が無いため):300万~400万

お金の掛かる工事はまだまだ続きます。インターフォンの交換です。

インターフォンって交換しなくてもよくね?って思ってしまう物ですよね・・・?

しかし、メーカーの部品保管が20年程度の為、利用して居たインターフォンが壊れた場合、部品が無くて補修できない事を避けなければなりません。

 

インターフォンが壊れていたり、古いインターフォンを使っていると防犯上でも良くありません。

マンションは防犯性を売りにしておりますから、防犯性の低いマンションだった場合、空室に繋がる恐れもありますのでインターフォンの交換は避けて通れない道なのです。

ご存知ですか?マンションの防犯事情…

インターホン交換は、快適で安心な最新設備にするよい機会です。とくに現在では、凶悪・悪質な犯罪が増えており、古いインターホンや防犯性能の低いインターホンを使い続ける事は、住宅侵入窃盗などの被害につながる危険性があります。

出典:集合インターフォン相談室

 

で、インターフォンって数万程度で交換が出来ると思われがちの商品ですが、実はかなり高い。

インターフォンの主たるメーカーはアイホンか、パラソニックの2社になりますが、どちらも1棟最低でも10万円はします。

参考までにアイホンのワンルーム向けの見積もりを引用いたします。

単身世帯向けマンション(「PATMO(パトモ)」でのリニューアルの場合)

初めて一人暮らしをする学生さんや、単身者向けマンション。

ご要望、ご希望
安心をもとめる女性の入居率をあげて、賃料と入居率もあげたい。
セキュリティを確保しながらも、できるだけ安く済ませたい。

物件例

物件情報 総住戸数20戸のマンション、オートロック付、築20年
標準間取り 1K(単身世帯向け)
導入機器 PATMO 2カメラ(エントランスと住戸玄関前カメラ付)
費用の目安 約2,500,000円(税別)(機器、工事代含む)
期間・スケジュール お話頂いてから工事完了まで、最短で3カ月。
工事期間:約5日間(配線流用可能な場合)(住戸数20戸の場合)

上記の引用は20世帯分の費用です。

私の所有しているワンルームは30世帯なので、おそらく300万~400万円近く掛かる事でしょう。

ちなみに修繕費積立金が足りない場合は、インターフォンをサブリースにする方法もあります。

月額料金の計算例<50戸・契約金額750万円の場合>

出典:http://www.shinwa-kk.jp/introduction/lease_plan.html

約20%程度割高になりますが、それでも月1,800円でインターフォンの交換が出来ますから、修繕積立金が用意出来ない状況であれば1つの選択肢になるでしょう。

築20年程度で最低でも2,500万円ほどの修繕費掛かるわけです。

ここまで貯められるかというと、2,000円の修繕費では無理ですね。

築30年以降になると、もっとお金が掛かります。

 

築30年~35年:2回目の大規模修繕:1800万~2000万

 

2回目の大規模修繕ですね。

2回目の大規模修繕工事とあって費用がかさむのか?って言う疑問が生まれますよね。

マンション大規模工事の専門会社の株式会社大和によると「マンションの大規模修繕は、1回目と2回目ではそれほど大きな違いはありません。」とのこと。

そうなると、1,800~2,000万円程度はやっぱり掛かる事に・・・

1回目と2回目の大規模修繕の立ち位置の違いは、第3回目の大規模修繕にお金が掛かるので、第3回目の修繕費が急激に高騰しないようにするのがポイントだとのこと。

3回目となると建物とアルミサッシなどの設備の交換やエレベーター、玄関ドア、オートロックの操作盤の更新などそれまでは必要のなかった工事が加わることになります。そのためコストも1、2回目に比べ1.5倍程度になることが一般的です。

私はまだ2回目の大規模修繕に対応した事が無いのでなんとも言えませんが、築20年以降も大きくお金が掛かるって事で見ておかないといけないという事です。

次の修繕費は大規模修繕よりも怖い・・・

築30年~35年:配管工事取り替え:1世帯100万・3000万以上?

共有部分&専有部分の配管やり替え工事です。

配管に錆びが溜まり、水道から赤さびが出てきてしまうため、配管工事のやり替えが必要になります。

一般的なマンションの給水管は30年~35年・排水管は40年で交換時期で、その費用がとにかく未知数。

管理会社に聞いてみても、「現地の状況・見積もりを取らないと分からない」と言われてしまいました。

 

不安だったので私独自で調査したところ、平成29年2月に発表された「マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書」で金額を見てみると・・・

※赤線に注目してください。

表 1 更新工事別項目類型(計 32 例、専有、共用欄の数字は項目数、工事費は戸当り額)
同時工事項目(略号管理組合名)専有共用
工事費:Min.~Max. 平均額
①共用雑排水管のみ(W3、OS) 2 11.7 万円~41 万円/戸 26 万円
②共用~分電盤配線(SY)、分電盤(FS) 2 2 29.6 万円~33 万円/戸 31.3 万円
③TV アンテナ(SY) 1 1 3.6 万円/戸
④給湯管のみ(NY*1) 1 27 万円/戸
⑤雑排水管のみ(CU、PU) 2 2 35.2 万円~36 万円/戸 35.6 万円
⑥雑排水管+汚水管(GM*2、AO) 2 2 46.2 万円~59.4 万円/戸 52.8 万円
⑦給水管+給湯管(SI、RS、HH、GM*2、SM、SA、CA) 7 4 49 万円~90 万円/戸 64.6 万円
⑧給水管+雑排水管(DM、ZS) 2 2 36.8 万円~70 万円/戸 53.4 万円
⑨給水管+給湯管+雑排水管(*3) 8 7 35.7 万円~174 万円/戸 111 万円
⑩給水管+雑排水管+汚水管(LM) 1 1 70 万円/戸
⑪給水管+給湯管+雑排水管+汚水管(SD、R5) 2 2 116 万円~174 万円/戸 145 万円
⑫給水管+給湯管+雑排水管+汚水管+ガス管(S3、K1) 2 2 122.5 万円~154 万円/戸 138.3 万円

*1:一部住戸で雑排水管の更新あり
*2:⑥、⑦の GM は、同じ管理組合であるが、⑥工事中、⑦実施済みと工事内容、工事期が異なる。
*3:(JS、MM、」T2、MS、KK、ND、MH、PA)

給水管・給湯管・排水管の修繕で1戸辺りの平均が111万円になっているので、1戸あたり100万円を見ておいた方が無難かなって感じです。

30世帯あるので、最低でも3,000万は掛かるかなって感じ。

将来が怖いわ・・・

以上の事から。

30世帯ワンルームで掛かる修繕費は35年間で6,000万~7000万掛かる。1人あたりの積立金は35年で200万以上必要。

上記の5つの工事金額を合計すると、ワンルームでも35年間で掛かる修繕費は最低6,000万は必要って事が分かります。

つまり積立金は35年間の間に1戸あたり200万円は必要です。

しかもこの金額は最低限の補修計画に基づくものであり、台風などの自然災害が発生して壊れてしまった補修費を一切含めていないので、台風などで被害を受けないように祈るしかありません。

当然。

まとめ:新築ワンルームの2,000円台の修繕積立金では到底足りませんよ。

って事になります。

そもそも新築時の2,000円台の修繕積立金は、不動産会社がコストが掛からない物件と演出する為=物件を売りやすくするために金額であり、本来のワンルームの修繕費は最低でも4,000~5,000は必要になるのです。

そして、築15年くらいになったら、管理費修繕費をUPさせるのが一般的です。

少し古いですが、平成23年に国土交通省が発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、5,000㎡以下のワンルームの修繕積立金の相場は218 円/㎡・月になっており、20㎡の物件であれば、最低でも4,360円になるはず。

なのに、赤字で新築ワンルームを購入してしまった人の管理費修繕費をみると、2,000円程度なので、2,000✕15年✕30世帯=約1,300万円と第一回目の大規模修繕すらお金が無くて払えないのが現実なのです。

この足りない分は、持ち出しで払うのか?管理費修繕費を急激にUPさせるのか?は分かりませんが、最低でも200万÷420ヶ月(35年)=約4,760円以上は修繕積立金は掛かるのだろうと思って購入するのが無難でしょう。

繰り返しになりますが・・・

新築ワンルームの2,000円台の修繕積立金では到底足りません。

よって、管理費修繕費がUPする前に、損することを前提に売却するか、別の収益源を作るの行動をすべきじゃないでしょうか?

参考までにダラダラやっている私レベルでも・・・

月5万でも稼げるようになれば、管理費修繕費UPに怯えなくて済みますので、赤字の物件を抱えて困っている人ほど、副業に挑戦することをオススメします。

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長くなりましたが今回は以上です。

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