老後資金で2,000万円足りないなどと言われて、不動産投資を始めようとする人の中で、都心部のワンルームマンションを購入しようかなって考えていませんか?

結論から言うと、持ち出しでワンルームを購入しようと考えている時点で勉強不足なので、一度冷静になることをオススメします。

持ち出しで不動産投資を始めようとする人ってこの4つのうち、必ず1つは当てはまっていると思うんですよ。

というのも私も4年ぐらい前になりますが、持ち出しで不動産投資を始めてしまった一人です。

そして持ち出しワンルームを購入して心から失敗したな・・・って感じてます。

今回は上記のツイートを深掘りしつつ、上記の4つの心理に陥ったときの対策について解説します。

大月
私は年収300万円台で、不動産投資を始めてしまった人間です。
幸い中古ワンルームですが、もし新築を購入しようとしているのであれば絶対にNGです。

不動産投資を持ち出しなのにワンルーム投資を購入する4つの心理

1.大きな失敗をしたくない(アパート投資が怖い)

ワンルーム投資の多くは(東京・大阪・名古屋)など首都圏内に属する物件が多く、地方の案件に比べて空室になる事がかなり少ないです。

故に、空室が少ない=安定した家賃収入が得られるのはワンルーム投資のメリットですし、当初の利回りを安定して運営出来ると考えられます。

 

その点、いくら利回りが良いアパート投資をしたのは良いけど、実は厳しいエリアで空室が続いた場合、当初の利回りには到底及ばない結果になりかねません。

その結果、ワンルーム投資以上に大きな借金だけ背負うというイメージが怖い・・・ってなっている人も多いのでは無いのでしょうか?

特にそのイメージを強調される問題が、大手アパート会社が地主さんへ相続対策として、新築アパートをボコボコ建ててサブリース契約した事ですよね。

地方のアパートのサブリース問題で、空室が続いたことから不動産会社のサブリース代カット→収益減→大きな持ち出しって問題が全国的に放送されてから、アパート投資=危ないって認識がかなり強くなったんじゃ無いかと思われます。

注意!

需要と供給・ライバル物件を見ずにサブリース目的で新築アパートを建てるのがやばいのであって、中古のアパート投資がやばいわけではありません。(融資が難しいですが。)

 

2.老後のために1棟目では赤字でも利益を2棟目から出そうとする。(長期的視点になりすぎる)

老後まで、後30年以上あるので、当初10年くらいは赤字でも、後は黒字ならOKでは無いのか・・・

その考え方を教えてくれる本はコチラ。

 

私はこの考え方に強く共感して、持ち出し案件でもかまわないって思ってしまったのです。

老後までに返済すればOKでしょ!って考え方は重要なのですが、これは実は営業トークだったりします。

 

なぜなら、それ以上に大事なのは。

建物価格はどんどん下落する【売るに売れない=売却したら赤字確定】

その家賃がずっと続くわけが無いという2点を忘れていませんか?

 

つまり、せっかくの都心部の物件なのに出口戦略が全く持ってない=売ったら赤字案件を購入しているのがマズイって事です。

しかし、ワンルーム投資は持ち出しになる案件が殆どの為、加えて赤字がかさんでいく・・・・

悪夢です。

大月
もちろん収益が出るならOKです。売ったら赤字になるけど、CF(キャッシュフロー重視)で持ち続ければ儲かる築古物件を購入するんだ!もいますので

 

3.モーゲージリダクションを巧みに使った営業トークでお得に感じてしまう。(持ち出しで元金を払えば持ち出しが300%になる)

この営業トークの毒牙に引っかかった方はめちゃくちゃ多いのでは無いのでしょうか?

【ローン+持ち出し分を使って、元金を払えば、持ち出し分が2倍・3倍になってかえってくる】って言葉が出てきたら要注意です。

この言葉を説明する上で、モーゲージリダクションという物を使う必要があります。

ローンを利用して不動産を購入した場合に元金を返済していくたびに純資産が自動的に増えていくこと

 

例えば、家賃収入7万・ローンの支払い月6万・管理費1万の利益0円だった場合、一見ローンだけ背負って最悪なパターンって思うかも知れません。

しかし、銀行ローンの支払いの内訳は金利と元金(借入額)に分けられ、月々の返済をすれば当然元金が減り、利息も減っていきます。

不動産投資0円の利益だったとしても、元金4万減っていれば、毎月4万円の利益=不動産投資ローンを使って払えているので、1円も使わずに実は儲かっているのです。

 

これが正しいモーゲージリダクションです。

 

しかし、営業マンは本当にすごいです。

仮に上記の例で、家賃収入7万・ローンの支払い7万円(利息3万・元金4万)・管理費1万の物件で、1万の持ち出し案件を売ろうとした場合。

通常なら1万の赤字ですが、こういう話をします。

不動産投資営業マン
月1万を貯金しても、普通に預けていれば0.02%で200円程度ですが、不動産投資なら毎月1万円預ければ4万円(400%)になってかえってくるんですよ!

この営業トークすごいですよね。我ながら感心してしまいました。

すごく儲かりそうなイメージじゃ無いですか?

しかし穴があって、実際にお金を失っているだけ&購入した不動産の価値が下がっている事を忘れてはいけません。

元金は4万払っているかも知れませんが、数十年後に売却するときは、価値が下がる為、売れない=維持費が掛かって赤字がかさむ可能性を無視している理論なのです。

特に新築ワンルーム投資の場合、登記した瞬間に建物の価値が2割減りますから、一気に赤字になるというループ。

この営業トークに魅力を感じてはいけません。

 

4.月々の支払いが月収を超えるのが怖い。(払えない)

 

私がワンルーム投資を始めてしまった最大の理由が、アパート投資を始めて空室になった場合の持ち出しが月収を超える可能性が高かったことにあります。

当時検討していたアパートローン投資は月々14万程度。

家賃収入があるうちは問題ありませんが空室が長引いてしまった場合は、14万+生活費+税金=月収✕1.2倍・・

オワタ(リスク怖い)

ってなってしまったんですよね。

それに加えて、ワンルーム投資の場合は月々1万+家賃保証という言葉に安心してしまい、アパート投資による最大のリスクに怖がりワンルーム投資を始める事になったのです。

以上がワンルーム投資を持ち出しする人の主な心理4選だと思いますので、次からは失敗した経験から対策についてご紹介していきます。

 

1棟目から不動産投資を持ち出しをせずに購入する為の対策

1.調査・実際に不動産投資をしている人から情報を得る。

やっぱりこれが一番大事じゃないかな。

情報不足だったのかなというのが私が失敗した最大の原因だと言えます。

結局、「不動産投資を本で勉強するだけでは足りない」実際に不動産投資をやっており、利益を出している人の話を聞くべきだったな・・・って反省しております。

そんな場があれば苦労しない!って思うかも知れませんが、大家さん学びの会という素晴らしいコミュニティがあります。

残念ながら私は、不動産投資を始めてから知りました・・・・

 

本だけでは無く、人の経験談や実際に購入を検討しているエリアの調査(不動産屋の数・管理会社を見る)などの努力が必要だったな・・・って感じています。

輝月
特にお金がない20代・30代の人ほど、足を使わずに楽して不動産投資をやろうとしている人ほど失敗しています。
逆に沢山動いて、銀行周りをしている人ほど上手くいっていますので、お金がない分動かないとダメなんですよね。反省中。

2.老後の事を考えない(すぐ利益を出すことが老後に繋がる)

 

老後の事を考えて、「数十年後にも安定して家賃収入が発生できるエリアを持ち出し有りでも購入したい!」って気持ちはよく分かりますが、しかし、老後の事はどうなっているかなんて全く分からないです。

数十年先のことを考えると、かえって見立てが甘くなり、失敗する可能性が高くなります。

実はここにつけ込まれていたりします。

老後よりも3年程度の先の利益を確保しつつ、物件数を増やしたりしていく方がよっぽど老後の為に繋がりまし、そもそも世の中のルールが大きく変わっている可能性だってあるのです。(インカムゲインがあるかもしれない)

 

3.実益で考えるようにする。(赤字の方が辛い&次の融資に関わる)

2番の話に繋がりますが、数十年先の老後の事を考えた利益戦略は、期間が長すぎるため甘めに計算されがちになります。

故に、返済計画が遅くなってしまったり、そもそも赤字があるため、次の融資が引っ張ってこれずに老後資金分のCFを達成するのが難しいって事になりかねません。

既に赤字物件を購入した私が言うのも何ですが、赤字物件を購入すると次の物件購入が非常に遅くなるので、安くて利回りが良い中古戸建てなどを購入するなどして赤字を避けるべきです。

 

4.そもそも買わない!他のビジネスを始めて月々の支払い分稼いでから購入する。

 

そもそも不動産投資で失敗する人は「買いたい病」だったり、「投資しているんだよね♪=格好いい!」など、いかにも失敗するイメージから始めてしまう人がいるわけです。

実際に私もその中の1人。

私なんか、20代でマンションオーナーというブランドだけで赤字ワンルームを購入した馬鹿です。

当然アパートを購入する上で、利益よりも失敗したときの月々の返済が怖いので、1万~7万程度の返済で済むワンルーム投資を選んでしまったので、それならアパート投資で仮に数ヶ月間失敗しても問題ない収益減を本業以外で作れば、正常な判断で投資をすることが出来たはずなんです。

今となっては良い勉強だな!って思います。

収入が少ない時点で別に行動せずに収益になる不動産投資に手を出すのはどうかなって思うようになったのも、この失敗のおかげです。

ぶっちゃけ、アフィリエイトをやれば新築ワンルームの赤字で苦しんでいる人(5万~10万)の悩みなんて半年あれば解消出来ますからね!

まとめ:脱サラをするために不動産投資をするなら、持ち出しは絶対にNG!情報不足です。

あなたが不動産投資をやる理由として、おそらくサラリーマンを脱サラして、自由な生活を送りたいからでは無いのでしょうか?

だとしたら、絶対に持ち出し案件はNG!

持ち出しで買ったらサラリーマンの服役が5年~10年伸びると思ってください。

TwitterやYouTubeで上手くいった人の共通点は、将来の安定性・資産重視ではなく、CFの利益重視で購入しています。

 

資産・安定性・利益欲しい=そんな物件は不動産投資初心者のあなたには手に入らない情報。

だからこそ、資産性・安定性に多少欠けても、利益を追いかけられるように準備(副業やる・銀行周り・勉強・資金を貯める)などを始めましょう。

個人的にオススメは副業ですね。

是非参考になればうれしいです。

今回は以上です。

大月
不動産投資会社のセミナーで勉強している!って思って居る人はマジでヤバイので気をつけてください。
あれは売込みするだけなので、勿論、1つの例としてワンルームの勉強であれば有意義な時間を送れると思います。
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